Hypotheek en Rente nieuws. PVDA en de SP en de renteaftrek

Bemiddeling via de Nederlandse HypotheekRenteVerwachting.
www.hypotheekrenteverwachting.nl

Komt u op deze pagina via een zoekmachine, klik dan hierboven voor een uitgebreide
rente-verwachting en vermelding van alle geldgevers welke de laatste maanden de rente hebben
aangepast. Het euribor, maximale hypotheekberekenig en nog veel meer zoals hypotheekproducten
en een hypotheekaanvraagformulier.

Klik onder de pijl om terug te gaan naar de homepage.

Nieuws
-
Er wordt zo zien we op de teller regelmatig gezocht naar de Groninger akte. Ga hier verder

ecb

Provisie doorslaggevend bij Afab-adviseurs Door Theo Besteman. De Telegraaf. mei 2008.
Amsterdam - Wat iedereen al wist, is nu bewezen: financieel adviseurs bevelen alleen die polis aan de de beste provisie oplevert. Zie het schokkende bewijs: een uitgelekte mail van topbestuurder Maasbert Schouten van financieel dienstverlener Afab.

Uit een uitgelekte e-mail van de topbestuurder van assurantiegroep Afab blijkt dat bonus en provisie bepalen welke verzekering als beste wordt aangeprezen. Topman Maasbert Schouten drukte adviseurs van dochterbedrijf Uveco op het hart niet langer levensverzekeringen van Aegon te verkopen – eerder bij Uveco nog een aanrader – maar een polis van Interlloyd als ’veel beter’ te verkopen. Reden: de veel hogere beloning voor de adviseur.

Per 1 januari schrapte Aegon als eerste verzekeraar bonussen en verlaagde de provisie op een aantal levensverzekeringen. Aegon biedt nu polissen aan waarin kosten duidelijker zichtbaar zijn. Maar adviseurs verdienen er minder aan. In de gewraakte email schrijft Schouten geschrokken te zijn van de verlaging van de provisie door Aegon „naar slechts 3%”.

„Mijns inziens zou dan ook vanaf heden geen Aegon Leven meer gesloten dienen te worden door Uveco en zijn franchisers”, aldus Schouten. Hij prefereert een vernieuwd product van Interlloyd. „Dit is een product dat veel beter is” dan pitaalopbouw, schrijft Schouten, die deze polis later in een reactie „kwalitatief vergelijkbaar” noemt. De provisie bij Interlloyd is het dubbele van Aegon, 6%, en bedraagt inclusief bonus zelfs 7,5% per verkochte polis. Schouten noemt het zijn taak de franchisekantoren over alle beschikbare producten en provisies te informeren. Van een verkoopstop op Aegon is geen sprake, reageert hij.

„Dat het Interlloyd-product heel veel beter is schrijft hij met veel ironie”, aldus een betrokken adviseur. „Dat is namelijk niet zo. Afgelopen jaren steunde Afab het Aegon-product juist. Tót de provisieverlaging.” Onafhankelijk onderzoeksbureau Moneyview rangschikt het Aegon-product als beste in zijn soort.

Aegon zegt overigens niet te lijden onder het Afab-advies. „Het is jammer dat ze er kennelijk zo over denken”, reageert de woordvoerder.

Afab-topman Maasbert Schouten noemt zijn e-mail „slechts een advies” aan zelfstandige kantoren. De e-mail is gericht aan adviseurs van Uveco, een volle dochter, met zestig kantoren die polissen aan particulieren verkopen.

Door enkele adviseurs werd woedend gereageerd. „Dit toont glashard aan dat van onafhankelijk advies aan klanten totaal geen sprake is”, aldus een van hen. „Het gaat Afab en Uveco er puur om zoveel mogelijk beloning binnen te slepen. Wat er met de klant en de polis gebeurt, interesseert ze daarna weinig. De klant weet van niets, die denkt het beste product te krijgen.”

Klik voor de leesbare uitgelekte e-mail in het artikel onder de hier boven staande afbeelding. Artikel

Het is onzin om alle hypotheekadviseurs over één kam te scheren.
Wij adviseren zo weinig mogelijk aan polissen. Gewoon de laagste lasten adviseren en je
schakelt de concurrent uit en sluit uiteindelijk meer en hebt tevreden klanten die terugkomen
en anderen doorsturen. .

Dure polissen tegen inkomensverlies. 24 maart 2008. De Telegraaf.
AMSTERDAM – Wie zich met een verzekering wil indekken tegen verlies aan inkomsten bij ziekte of werkloosheid moet scherp op de beloning van de adviseur letten. De beloning voor advieskantoren die zulke polissen aan particulieren verkopen, kan oplopen tot 50% en in extreme gevallen zelfs tot 80% van de premie.
De provisie blijft op zich ’beperkt’ tot 40% van elke euro premie, maar dankzij ’winstuitkeringen’ kunnen de beloningen tot het dubbele toenemen.
Dat stelt John Hampsink, exdirecteur van adviesgroep Uveco, een dochter van geldschieter en assurantiegroep Afab, in vakblad Assurantie Magazine (AM). Hampsink stapte onlangs plotseling uit het bedrijf. Hampsink beweert dat verzekeringsbedrijf Cardif met Afab-dochters regelingen had om van de door klanten betaalde premie tot 62,5% en soms tot wel 80% aan adviseurs uit te keren.
Cees de Jong, directeur van marktleider Cardif en niet bereikbaar voor commentaar, stelt in AM dat zulke afspraken met Afab nooit zijn gemaakt. Hij ervaart wel „een prijzenslag” rond provisie voor deze zogeheten lastenbeschermers. Ook Afab ontkende vrijdag dergelijke provisie-afspraken ooit gemaakt te hebben.

Jan Wolter Wabeke, de Ombudsman Financiële Dienstverlening, constateert dat deze verzekeringen ook nog eens niet altijd doen wat ze beloven: wie denkt verzekerd te zijn, had beter de kleine lettertjes nog eens kunnen lezen. Soms wordt niet of te weinig uitgekeerd. En dat is in strijd met het hele doel waarvoor het product is gemaakt, aldus Wabeke.

Hetzelfde sluit tegen koopsom, d.w.z. alle premies moeten in één keer voldaan worden en worden bij de lening opgeteld
o.a. Frisia Financieringen van de DSB, een z.g.n. Tussenpersoon

Zorg dat krukken straks niet de enige steun bij ziekte bieden.

13 december 2007.

Verbied koppelverkoop bij goedkope leningen
Door RIEN MEIJER. Uit De Telegraaf van 13 december 2007
Klachten indienen ? Zie onderaan !

AMSTERDAM – Kredietverstrekkers lokken onwetende consumenten met (kunstmatig) lage rentetarieven, om hun daarbij een veel minder aantrekkelijke koopsompolis te verkopen. Gevolg is dat de klant bij nader inzien vaak helemaal niet gunstig uit is en bovendien niet meer van de polis af kan. Dat stelt Toon Sanders, directeur van Rabobanks leendochter De Lage Landen, die de politiek oproept deze praktijk te verbieden. „Het is misschien wel de grootste valkuil in consumptief krediet.”
        Sanders ziet twee grote bezwaren aan de gewraakte polissen, die worden afgesloten om risico’s als overlijden, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid af te dekken en waarbij de totale premie vóóraf dient te worden betaald. „Deze producten zijn buitengewoon niet-transparant voor de consument en hij kan niet meer van het contract af.”
       Voor de kredietverstrekker en/of de adviseur zijn er daarentegen ’bijna perverse prikkels’ om juist dít product te verkopen: hoge marges die de lage marge op de lening ruimschoots compenseren, de volle winst wordt meteen bij het afsluiten geïncasseerd én de klant kan het contract dus niet opzeggen. Maar daar komen velen pas achter als het al te laat is, constateert Sanders.
       Extra wrang is het volgens hem als de (vaak forse) premie bij de leensom wordt opgeteld, waardoor de klant duizenden, soms zelfs tienduizenden euro’s meer leent dan oorspronkelijk de bedoeling was. „Er zijn aanbieders die hier goud geld mee verdienen”, aldus de directeur consumptief krediet van De Lage Landen, die al eerder pleitte voor een keurmerk voor ’bonafide’ kredietverstrekkers.
       Sanders kan niet precies aangeven hoe vaak een en ander gebeurt. „Daar zijn geen statistieken van. Maar er zijn aanbieders die misschien wel in tachtig of negentig procent van de gevallen zo’n koopsompolis aanbieden.” De Consumentenbond laat in een reactie weten niet van de problematiek op de hoogte te zijn. „Als dit soort praktijken voorkomt, vinden we dat schandalig”, aldus beleidsmedewerker Rob Goedhart van de bond. „Maar de heer Sanders kan het beste namen en rugnummers noemen.” Namen noemt hij evenwel niet – „die zijn in de branche algemeen bekend” – maar bij de nota die hij over het onderwerp heeft opgesteld zitten wel enkele artikelen en klachten over Becam, Cardif en DSB Bank. Sanders schrijft in zijn nota dat de aandacht die het onderwerp twee jaar terug kreeg, toen er ook Kamervragen over zijn gesteld, inmiddels is verslapt omdat het ’niet is opgepikt door de Autoriteit Financiële Markten’.

Wat Sanders betreft is er maar één passende oplossing voor de problematiek, die volgens hem voortkomt uit ’informatieasymmetrie tussen vrager en aanbieder’: de verkoop van koopsompolissen in combinatie met consumptief krediet verbieden. „Dan zijn er verder ook geen nieuwe regels nodig.” De overheid zou moeten bepalen dat de premie van dergelijke verzekeringen alleen nog in maand- of kwartaaltermijnen in rekening mag worden gebracht. Bovendien zou de verzekering automatisch moeten eindigen zodra de lening is afgelost, vindt Sanders.
Zijn aanbevelingen komen een kleine week voor de Tweede Kamer debatteert over de kabinetsvoorstellen omtrent de schuldenproblematiek en overkreditering. Deze omvatten onder meer hogere boetes bij overtreding van de reclameregels, het verplicht plaatsen van waarschuwingsteksten bij leenreclames en het beperken van de mogelijkheden rood te staan op een betaalrekening. Gisteren berichtte deze krant al over een aangescherpte norm voor alle grote kredietverstrekkers, die huishoudens met een modaal inkomen straks geen geld meer mogen lenen voor luxe-uitgaven.

Dien een klacht in bij het klachteninstituut.Kifid. Kifid
Alleen, als u de lening of hypotheek niet kunt oversluiten door het mee financieren van alle premies.
De consumentenbond kan u wellicht helpen, die hebben al een aantal problemen
kunnen oplossen. Consumentenbond
Nog beter is het uw klacht kenbaar te maken bij Radar, het wordt tijd dat deze de gang van zaken
eens aan de kaak stellen. Tros Radar

Rente breekt opwaarts uit. 13 April 2007.
Harry Geels.

De stemming blijft positief op de beurzen. Dit wordt door vele analisten terecht beargumenteerd door de vele liquiditeiten die naar de beurs komen. Belangrijk bij de aanwezigheid van veel liquiditeiten is een lage rente. Laat die nu opwaarts uitgebroken te zijn, eigenlijk voor de tweede keer en dat is op de lange termijn geen gezonde ontwikkeling.
Oh wee, die rente.
Het gaat erg goed op de beurzen. De weekgrafiek voor de AEX staat nog steeds positief. De opwaartse langetermijntrend blijft keurig intact. Zie het onderstaande plaatje. De laatste correctie, die van eind februari, begin maart, vond precies steun aan de onderkant van het stijgende trendkanaal. Technisch geanalyseerd wijst het plaatje dus nog steeds omhoog. Een van de bekendste grondbeginselen van de technische analyse is namelijk dat de kans dat de trend zich voorzet altijd groter is dan dat hij omkeert. Er moeten eerst duidelijke signalen zijn dat de trend gedraaid is voordat hij ook echt technisch in omgekeerd, in dit geval dus bijvoorbeeld in de vorm van lagere toppen en bodems, of het doorbreken van belangrijke steunniveaus. Daar is dus vooralsnog geen sprake van. Ik heb de technische analyse hoog zitten, dus ik ben nog niet echt bevreesd.

Het technische plaatje is overigens niet helemaal smetteloos. Er is (aan het eind van deze trend) een wigformatie te zien. De bovenste steunlijnen (vooral de laatste kleinere, getekend vanaf de top van april vorig jaar) hebben een minder steile hellingshoek. Dat duidt op het afnemen van de opwaartse trendintensiteit. Daarnaast zijn er negatieve divergenties tussen de koers en de indicatoren te zien. Dat wil zeggen dat de koers nog wel hogere toppen maakt, maar de indicatoren niet. Dat is vaak een voorbode van onrust of een correctie. Overigens zou het – mocht er een correctie komen - in dit geval dus technisch nog steeds gaan over een correctie binnen een nog steeds geldende opwaartse langetermijntrend.

De belangrijkste reden achter de stijging is momenteel, zoals gezegd, naar alle waarschijnlijkheid de overvloedige hoeveelheid geld dat naar de beurs moet. Overigens moet men zich goed realiseren dat er steeds meer geld nodig is om in procenten dezelfde stijgingen te realiseren. Een voorbeeld. Voor een koersstijging van 1 naar 2 euro (100% stijging) heb je 1 euro geld nodig. Voor een koersstijging van 1000 naar 2000 euro (ook 100% stijging) heb je 1000 euro geld nodig. Kortom, willen stijgingen doorzetten, dan is liquiditeit niet voldoende; we hebben steeds meer liquiditeiten nodig! Dus theoretisch gezien moeten de monetaire autoriteiten blijven verruimen, door bijvoorbeeld de geldhoeveelheid te blijven vergroten en/of de rente te blijven verlagen, althans willen de liquiditeiten gezond en in verhouding blijven met de stijgingen.

Dat laatste, en dan vooral de rente, daalt niet en beweegt zich dus contrair aan de koersbewegingen. Dat kan een tijdje goed gaan (er is namelijk geen directe relatie tussen aandelen en rente zoals die er wel bestaat tussen rente en obligaties), maar op de lange termijn is die relatie er natuurlijk wel. Daarom is het een zorg dat de rente nu toch duidelijk aan het stijgen is. Dat zien we in de (onderstaande) weekgrafiek van de 9/10-jaars rente. De rente is na verscheidene hogere bodems enkele maanden geleden opwaarts door een dalende weerstandslijn gebroken. Recent is de rente ook boven de (horizontale) weerstand van de laatste toppen gekomen. Dat betekent technisch dat de rente verder kan gaan oplopen. Dat gaat zich dus, zoals gezegd, mogelijk nog niet meteen wreken, maar op termijn is het niet goed voor het door velen omarmde fenomeen ‘liquiditeit’.
(Een paar jaar geleden, was het dagelijks zo, dat als de AEX omhoog ging, de staatsleningen omlaag gingen en omgekeerd)

AFM schrikt zich rot
Advies over hypotheek vol leugens. 15 februari 2007. Uit de Telegraaf.
Hypotheekklanten krijgen op grote schaal verkeerde koopadviezen van tussenpersonen, banken en verzekeraars. „Enkele tientallen procenten” van de verkopers overtreedt wettelijke regels, waardoor klanten misleid worden.
Dat blijkt uit een voorlopig onderzoek van de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten.
De toezichthouder zegt na een rondgang geschrokken te zijn van de foute verkooppraktijken. „Het gaat niet overal mis, maar de regels worden veel te vaak niet nageleefd. Daardoor krijgen klanten een advies dat ze financieel in grote problemen kan brengen”, aldus Wijnand van de Beek, hoofd van de toezichtsafdeling van AFM.
Na eerder tumult over het AFM-rapport, dat weinig rendabele en ondoorzichtige beleggingsverzekeringen aan de kaak stelde, krijgen klanten nog altijd een hypotheekadvies dat mensen onjuist voorlicht, aldus Van de Beek gisteren tijdens een hypotheekcongres.
Lage inkomens krijgen vaak veel te hoge hypotheken voorgelegd. Adviseurs gebruiken trucs om de hypotheken aantrekkelijker te maken, ziet de AFM. De rente wordt niet vermeld, maandlasten zijn kunstmatig verlaagd en de fiscale aftrek onterecht ingezet.

AFM-ONDERZOEK HEKELT VERKOOPPRAKTIJKEN.

Hypotheekklanten krijgen, ondanks waarschuwingen van de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM), op grote schaal verkeerde adviezen van tussenpersonen, banken en verzekeraars. „Enkele tientallen procenten” van de financiële dienstverleners houdt zich niet aan de regels, constateert Wijnand van de Beek van de AFM na een eerste onderzoek. „Regels worden te vaak niet nageleefd, daardoor krijgen klanten nog steeds een advies dat ze financieel in problemen kan brengen.”
Het onderzoek was in november aangekondigd. De regels voor advies en verkoop van producten zijn vanaf 1 januari 2007 aangescherpt met de Wet op het financieel toezicht. „Maar de zorg van adviseurs om goed te adviseren gold al jaren”, aldus Van de Beek, hoofd Toezicht Financiële Dienstverlening gisteren tijdens een hypotheekcongres. „Zoals de branche weet.”
De AFM kreeg afgelopen maanden signalen dat intermediairs, banken en verzekeraars regels overtreden. Zowel in producten als bij de aanbieders signaleerde het toezichtsteam bij nader inzien veel fouten (zie graphic).
Voor een zaal vol adviseurs wilde de controleur ervoor waken de hele branche van fouten te betichten. Op de achtergrond dreigt de financiële waakhond wel met boetes en uiteindelijk intrekken van de vergunningen.
Adviseurs zijn vaak te makkelijk in hun advies”, stelt Van de Beek. Formulieren die de financiële risico’s en wensen van klanten inzichtelijk moeten maken worden routineus ingevuld. „Alsof adviseurs de denkknop uitzetten.” Woningkopers die vragen om een supergoedkope hypotheek met nauwelijks financieel risico – zulke producten bestaan niet, benadrukt Van de Beek. „En de adviseurs weten dat dit tegenstrijdigheden zijn. Klanten worden daar vaak niet op gewezen.”
Veel adviseurs vragen niet door. Een stel dat kinderen wil, moet rekening houden met minder besteedbaar inkomen. Te vaak betalen zij toch de maximale hypotheeksom, omdat daarbij de provisie van de adviseur hoger ligt. Daarmee brengt de adviseur het stel jaren later in financiële problemen, schetst Van de Beek. „Bij veel van onze onderzoeken blijkt eigenlijk dat onvoldoende wordt geadviseerd. Er is onvoldoende transparantie.” De AFM zal de beloningen onder de loep nemen. De kosten en provisies zijn bij een aantal intermediairs niet helder, evenals tarieven van verzekeraars en banken. De AFM noemt ze niet bij naam.

Trucs.

Daarbij komt dat sommige adviseurs vervallen in trucs om de maandlasten lager voor te spiegelen. Nog altijd worden levensverzekeringen overgesloten waar dat strikt genomen onnodig zou zijn.
En klanten die bij de adviseur kenbaar maken risico’s te willen mijden, krijgen juist een beleggingsverzekering met variabele rente, wat juist financiële risico’s in zich bergt”, typeert Van de Beek.
De tussenpersonen wijzen op de zware prijsconcurrentie. Wie klanten adviseert rustig allerlei alternatieven te overdenken, zoals de nieuwe wet verplicht stelt,is de klant kwijt aan de buurman, aldus intermediair Henk Jansen. Het kan de AFM niet vermurwen. De toezichthouder begint, tot geruststelling van tussenpersonen, tevens een onderzoek naar banken en verzekeraars, omdat hun hypotheekproducten vaak voor de risicovolle verkooppraktijken zorgen.
De brancheorganisaties van tussenpersonen konden gisteren niet reageren op de AFM-conclusies.

In het radioprogramma "De Ochtenden" kwam dit artikel vandaag ook aan de orde.
Men doelde duidelijk op de advertenties in de TV-bladen en op de TV. (Frisia, Lenen, Postkrediet, enz. van DSB.

Tips van onze kant.
Ga met deze instellingen niet in zee. Uit een aantal dossiers bij ons op kantoor blijkt dat u volgestopt
wordtmet polissen. De premie moet voor de hele looptijd ineens voldaan worden.
In het laatste geval vroeg de klant 35.000 euro 2e hypotheek. Op het laatste moment bleek dat er 18.000
euro vooruit betaald moest worden voor diverse polissen. De lening werdt daardoor 53.000 euro.
Men weigert de teveel betaalde, niet gebruikte premies bij aflossing terug te betalen.
Het financiële plaatje van de klant komt er nu op neer, dat de hypotheek niet is over te sluiten.
Twee rentes. De handelsbanken hanteren twee rentes. De instaprente (voor de eerste periode) en
de marktrentebij verlenging. Deze is 0.30% tot 0.50% hoger. Ook diverse verzekeringsmaatschappijen
doen hier aan mee.
Men is verplicht u hiervan van te voren op te wijzen.
Vergelijk bruto met bruto.
Indien u twee offertes vergelijkt, doe dat dan met de bruto rente + eventuele premie.
De bruto rente is bepalend voor hetgeen het netto wordt.
Niet een rekenprogramma, maar de fiscus bepaalt hoeveel de netto lasten worden.
Polissen: Lopende polissen kunnen bij ons in principe worden medeverbonden.
Afkopen en opnieuw sluiten, zal een duurdere premie betekenen. U bent immers ouder, het
premiegedeeltevoor de overlijdensdekking wordt hierdoor duurder. Bovendien was u al een aantal
jaren onderweg met de polis.Door opnieuw te beginnen, betaald u wellicht een aantal jaren meer rente.
Wat ons van het hart moet. Zonder uitzondering wilde elke klant die de laatste 3 jaar electronisch een
aanvraag indiende, deze met een beleggingspois. Het kan ook met een garantieverzekering,
al of niet met maatschappijwinst.
Niet goedkoper, maar het geeft evenals een spaarhypotheek wel aanmerkelijk meer zekerheid.

Nationale Hypotheek Garantie naar 265.000 euro. 18 december 2006.
NHG kostengrens naar 265.000 euro
November 2006. Vanaf 1 januari 2007 kunnen kopers van een woning Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgen voor leningen tot 265.000 euro. Nu is dat bedrag nog 250.000 euro. Verder worden de eenmalige kosten verhoogd naar 0,4% van de hypotheeksom en wordt het voor alle inkomensgroepen mogelijk om meer te lenen.

Bij een hypotheek met NHG wordt de rente en aflossing altijd aan de hypotheekinstelling betaald indien men de hypotheek niet meer kan opbrengen. Is de verkoopopbrengst van de woning niet voldoende om de lening volledig af te lossen dan zal het Waarborgfonds het verschil betalen. Om gebruik te kunnen maken van de garantieregeling moet voldaan worden aan een aantal voorwaarden. Kiest u voor een lening met NHG dan krijgt u van de hypotheekinstelling een rentekorting tot zo'n 0,6%.

Kostengrens
De bovengrens om toegang te krijgen tot hypotheekgarantie gaat 15.000 euro omhoog om de prijsstijging van woningen te volgen. “De kostengrens moet omhoog om het bereik gelijk te houden'', aldus de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, dat de NHG uitvoert. “We willen dat 60 tot 65 procent van de woningeigenaren gebruik kan maken van de hypotheekgarantie. Dat betekent dat de gemiddelde koopwoning met NHG te financieren is en die stijgt in prijs.'”

Borgtochtprovisie
Consumenten die een hypotheek met NHG afsluiten moeten eenmalig borgtochtprovisie betalen. In 2006 bedroeg de borgtochtprovisie 0,28% van de hypotheeksom. Per 1 januari 2007 bedraagt de borgtochtprovisie 0,40%. Door de fiscale aftrekbaarheid van dit bedrag en het rentevoordeel van een hypotheek met NHG dat kan oplopen tot 0,6%, komt deze stijging in de praktijk neer op ongeveer € 1,- bruto per maand.

Verhoging leencapaciteit
Voor de berekening van de maximale leencapaciteit wordt gebruik gemaakt van zogenaamde financieringslasttabellen. Deze tabellen worden berekend door het NIBUD en bepalen hoeveel huishoudens kunnen lenen voor hun eigen woning. Door aanpassing van deze cijfers kunnen alle inkomensgroepen in 2007 meer lenen voor de aankoop of de verbetering van de eigen woning. Ook voor starters neemt de bereikbaarheid van een eigen woning hierdoor toe in 2007.

De Nationale Hypotheek Garantie biedt je in veel gevallen de mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten met goede c
ondities en tegen de allerlaagste rente.

Bereken wat wij voor u kunnen doem.
www.nhg.nl-
Hypotheekaanvraagformulier

Hypotheekavontuur

In de afgelopen jaren is het bedrag aan uitstaande hypotheken sterk gestegen. De Nederlandsche Bank maakte zich zorgen over deze ongebreidelde groei. De overheid heeft de hypotheekaanbieders gevraagd maatregelen te nemen.
Hiertoe starten de aanbieders de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 januari 2007.
Wat De Nederlandsche Bank en minister Zalm zorgen baarde was de verstrekking van steeds meer hypotheken die in verhouding tot het inkomen te hoog waren. Dit maakt woningbezitters kwetsbaar voor dalende huizenprijzen, een stijgende hypotheekrente of een dalend inkomen. In de nieuwe code moet iedere aanbieder voortaan rekenen met dezelfde woonquotes die door het Nibud worden vastgesteld voor het bepalen van de maximale hypotheek. De woonquote is het percentage van uw bruto inkomen dat u mag besteden aan woonlasten. Dit percentage loopt op naarmate uw inkomen hoger is.
Een andere wijziging is het rentepercentage dat voor de maximale hypotheekberekening moet worden gehanteerd. Was de rentevaste periode langer dan vijf jaar dan mocht de aanbieder rekening houden met de werkelijk te betalen hypotheekrente. Was de rentevaste periode vijf jaar of korter dan was de rente voor de berekening van de maximale hypotheek de vijfjaarsrente met een minimum van 6%. Dit verklaart ook de plotselinge opkomst en populariteit van de rentevaste periode van zes jaar. Woningbezitters konden met deze rentevaste periode het meeste lenen om hun droompaleis te kunnen kopen.
In de nieuwe code mag alleen met de daadwerkelijk in rekening gebrachte hypotheekrente worden gerekend indien de rentevaste periode tien jaar of langer is. Is de rentevaste periode korter dan tien jaar dan geldt een door het Contactorgaan Hypothecaire Financiers vastgesteld percentage: gelijk aan de rente op een 10-jarige staatslening plus 1 procentpunt.

Eén van de belangrijkste wijzigingen in de nieuwe gedragscode is dat van het vermogen slechts 3% als inkomen mag worden meegeteld. Dit zal een aanzienlijke beperking voor het berekenen van het maximaal te verstrekken hypotheekbedrag betekenen.
Bij verschillende aanbieders mocht het bedrag aan eigen vermogen van het hypotheekbedrag worden afgetrokken en werd de maximale hypotheek bepaald aan de hand van dit ’netto’ hypotheekbedrag. In bijzondere gevallen mag de hypotheekaanbieder meer verstrekken dan de bepaalde maximale hypotheek. In dat geval moet u volledig voorgelicht zijn over de consequenties van de volgens de gedragscode te hoge hypotheek.
Wilt u desondanks toch die te hoge hypotheek dan moet u een verklaring ondertekenen dat u de consequenties hiervan niet alleen begrijpt maar ook accepteert. De hypotheekaanbieder legt in dat geval de risico’s volledig bij u neer en u moet zich dan terdege afvragen of u dat financiële avontuur wilt aangaan.

Herman B. is financieel planner bij een onafhankelijk adviesbureau zonder financiële banden met aanbieders van producten.

Akties banken zijn voor u altijd duurder ! Banken en verzekeraars proberen met allerlei acties huizenkopers over te halen een hypotheek af te sluiten. Rentekortingen of acties als '2000 euro retour' (Fortis Bank) lijken aantrekkelijk, maar zijn eigenlijk een sigaar uit eigen doos. Een aantal banken en verzekeraars berekent namelijk een renteopslag na het verstrijken van de rentevaste periode. Klanten die dan opnieuw de rente willen vastzetten, moeten een opslag betalen op de rente die aan nieuwe klanten wordt aangeboden. Het financiële voordeel dat de klant bij het afsluiten ontving, wordt op deze manier volledig teniet gedaan.
Een voorbeeld. Fortis Bank geeft nieuwe klanten 2.000 euro terug bij het afsluiten van een hypotheek. Tijdens de eerste rentevaste periode betaalt de klant 0,35% rente meer dan het beste aanbod in de markt en betaalt (bij een lening van 225.000 euro) in 10 jaar 7.875 euro meer dan nodig is. Als klanten na het aflopen van de rentevaste periode de rente opnieuw willen vastzetten, moeten ze een opslag betalen van minimaal 0,2%. Over een hypotheekbedrag van 225.000 euro komt dat jaarlijks neer op 450 euro. Over de resterende looptijd van bijvoorbeeld 20 jaar komt dat uit op een totaal van 9.000 euro.
Postbank kende ook zo'n actie. Nieuwe klanten kregen 1.000 euro retour bij het oversluiten van een hypotheek. Het tarief over de eerste 10 jaar is nu 0,5% hoger en dat kost 11.250 euro in het genoemde voorbeeld. Postbank hanteert ook een renteopslag voor de eigen klanten. Deze bedraagt 0,1-0,4% en kan bij nieuwbouwwoningen oplopen tot 0,6%. Dat komt jaarlijks neer op 225-900 euro. Bij een resterende looptijd van 20 jaar betaalt de klant dan 4.500-18.000 euro meer dan bij een bank die zo'n opslag niet kent.
Rabobank en SNS Bank adverteerden een tijd met de actie dat nieuwe klanten de eerste drie tot vier maanden geen rente hoefden te betalen. Het tarief over de eerste 10 jaar is nu 0,5% hoger bij SNS Bank en dat kost 11.250 euro in het genoemde voorbeeld. Ook SNS Bank kent een renteopslag, deze varieert van 0,2-0,3%. Op een bedrag van 225.000 euro komt dat per jaar neer op 450-675 euro. Over de resterende 20 jaar betalen klanten van de SNS Bank dan 9.000-13.500 euro extra.
Rentekortingen en eenmalige instapbonussen lijken dus wel aantrekkelijk, maar in feite betaalt de klant het de bank met (een hoge) rente terug. Er zijn namelijk genoeg andere (voordelige) geldverstrekkers die hun eigen klanten geen rente-opslag berekenen bij het verlengen dan de rentevaste periode. Wilt u weten wie de voordeligste hypotheekofferte kan bieden? Maak een afspraak met ons.

12 augustus 2006: De Telegraaf.

Hypotheekrenteaftrek ook goed voor lagere inkomens.

AMSTERDAM, zaterdag
Het grootste voordeel van de hypotheekrenteaftrek hebben vooral jonge huizenbezitters met een laag inkomen.
Voor werknemersgezinnen met een hypotheek en inkomen beneden modaal (ongeveer 30.000 euro) betekent de
fiscale behandeling van het eigen huis in box 1 maar liefst een voordeel van 13 procent van het besteedbare inkomen,
terwijl gezinnen met een inkomen van meer dan drie keer modaal een voordeel genieten van niet
meer dan 7 procent, aldus de onderzoekers van Stichting Pensioenfonds ABP.
De verklaring is dat hogere inkomens in een minder duur huis wonen in relatie tot hun inkomen dan de
minder verdienenden. „Gezinnen met een inkomen beneden modaal besteden een ruim twee keer groter deel
van hun inkomen aan de kosten van de eigen woning dan gezinnen met een inkomen boven drie keer modaal”,
aldus de schrijvers.

4 september 2005: De Telegraaf.
Als u onderstaand artikel leest moet u weten dat de Postbank eerst de 10 jaarsrente verhoogde. NHRV.

De Postbank maakt op dit moment veel reclame met een hypotheekrente van 1% gedurende het eerste jaar. Dat klinkt natuurlijk heel aanlokkelijk. De verhuizing en inrichting van het nieuwe huis brengen heel wat kosten met zich mee. Dan is het lekker om in het eerste jaar weinig rente te betalen. Helaas gaat voor niets alleen de zon op.

Meer dan 1% DE NIEUWSTE televisiecommercial van de Postbank belooft u een hypotheekrente van zegge en schrijve 1%. Postbank- ster Jan Mulder vertelt u er echter niet bij aan welke voorwaarden u moet voldoen om die rente ook daadwerkelijk te krijgen.
Het zit als volgt. U moet op de eerste plaats kiezen voor een rentevastperiode van 6, 7 of 10 jaar. De kritische consument zal dan al denken dat de Postbank de rentekorting in de volgende jaren wel weer zal terugpakken door dan een hoge rente te berekenen. En inderdaad, voor een deel is dit zo. Als u kiest voor een tienjaarsrente, dan betaalt u na het eerste jaar een opslag van 0,1% boven op de normale tarieven. De opslag bedraagt 0,2% als u de rente voor 6 of 7 jaar vastzet. De Postbank behoort daarmee met haar rentetarieven niet tot de goedkoopste aanbieders, maar eerlijk is eerlijk, ook zeker niet tot de duurste. Daarnaast scoort de Postbank goed als het gaat om bijvoorbeeld boetevrije aflossing, dalrentegarantie en verhuisregeling.
De volgende voorwaarde voor het krijgen van de lage hypotheekrente in het eerste jaar is echter bezwaarlijker. U moet namelijk een zogenoemde maatwerkhypotheek afsluiten. Maatwerk klinkt alsof de hypotheek zo wordt ingericht zoals u hem wilt hebben, maar die gedachte is niet juist. Binnen de maatwerkhypotheek bent u verplicht om kapitaal op te bouwen via een kapitaalverzekering. Uw maandelijkse premie mag u binnen die verzekering investeren in de beleggingsfondsen van de Postbank of in het zogenoemde hypotheekrentefonds. Met deze laatste belegging kiest u in feite voor een spaarhypotheek. De rentevergoeding over uw spaarsaldo in de polis is gelijk aan de hypotheekrente die u betaalt. Als u in het eerste jaar al voor het hypotheekrentefonds kiest, is uw rentevergoeding echter gelijk aan de rente vanaf het tweede jaar. Anders zou uw rentevergoeding in dat eerste jaar slechts 1% bedragen. Beleggen in één van de andere fondsen zou dan meer voor de hand leggen.

Postbank wil u als klant graag stimuleren om te denken aan vermogensopbouw en te kiezen voor een rente die langer vaststaat, aldus de Postbank op haar website. Dat is op zich een nobel streven, maar beleggen of sparen via een kapitaalverzekering staat gelijk aan het maken van onnodig hoge kosten. Veel van deze kosten kunt u zich besparen als u vermogen opbouwt door zelf te beleggen. Binnen de kapitaalverzekering wordt uw inleg namelijk niet volledig belegd, want een behoorlijk deel gaat op aan kosten en verzekeringspremies. Hoe hoog die kosten zijn kunt u aflezen uit de financiële bijsluiter bij de verzekeringsofferte. Deze kosten gaan dertig jaar lang ten koste van uw rendement, uw korting op de hypotheekrente is na een jaar voorbij. En dat is nou de winst van de Postbank. Grrrrh !

Frank van de Venne, Financieel adviseur.
frankvandevenne@capitalconsult.nl

zalm

10 maart 2005 De grootbanken en directwriters maken zich schuldig aan foutieve voorlichting. De Telegraaf:
AMSTERDAM, donderdag
       Behalve consumenten zijn ook verzekeringsmaatschappijen de dupe van adviseurs die hun klanten ten onrechte een nieuwe levensverzekering aanpraten bij het oversluiten van hun hypotheek. Dit stelt onder meer verzekeraar AXA, die onlangs aan alle klanten een brief stuurde waarin op de risico’s van onnodige afkoop van hun levenpolis wordt gewezen.
        „Klanten van AXA worden geregeld benaderd door agressieve adviseurs die de bestaande hypotheek willen oversluiten, met als argument dat daarmee de woonlasten enkele honderden euro’s lager kunnen uitpakken. Hapt de klant toe, dan volgt meestal ook onnodige afkoop van de aan de hypotheek verbonden levensverzekering, met meestal zeer negatieve gevolgen voor de opgebouwde waarde van die polis”, beaamt de Franse verzekeringsreus de eerdere berichtgeving over misstanden in deze krant.
       Volgens AXA-directeur Larry van der Schoor is het de huidige „platte callcentermentaliteit” waar veel hypotheekklanten de dupe van worden. „Niet de vaak genoemde adviseurs, maar veel eerder grootbanken en directwriters die werken met agressieve bonussystemen om hun personeel tot verkopen te dwingen, veroorzaken de ongewenste afkopen”, aldus Van der Schoor, die zegt dat AXA ook schade ondervindt door het verlies van klanten. De verzekeraar drukt zijn klanten op het hart om niet tot afkoop van de levenpolis over te gaan, tenzij een professionele adviseur dat noodzakelijk acht en beargumenteert.

Oversluiters zouden vooral dupe worden van ’platte callcentermentaliteit’.

De verontwaardiging van ’hypotheekklokkenluider’ Martin Keegstra over onjuiste adviezen van financieel adviseurs in de krant van gisteren, moet overigens waarschijnlijk met een korreltje zout genomen worden. Dit blijkt onder meer uit de reactie van een voormalig staffunctionaris van het adviesbedrijf ’Infact’ uit Almere, dat eigendom is van Keegstra. Ook daar zou men sturen op de verkoop van nieuwe levenpolissen bij het oversluiten. „De medewerkers krijgen bonussen bij de verkoop van nieuwe levensverzekeringen aan klanten die hun hypotheek oversluiten”, aldus het ex-staflid. „Ik heb niet de dagelijkse leiding bij dat bedrijf”, zegt Keegstra in een reactie. Infact-medewerkers zouden nooit zulke instructies hebben gekregen.

Vraag altijd eerst of bij oversluiten of lopende polissen kunnen worden medeverbonden.
Kan het niet ga dan niet op de offerte in.
www.hypotheekrenteverwachting.nl

9 maart 2005 Hypotheekklant beduveld De Telegraaf:
HOORN, woensdag
       Huizenbezitters die besluiten tot het oversluiten van hun bestaande hypotheek, worden in veel gevallen misleid door hun financieel adviseur.
        Zij krijgen het advies om tegelijk met de hypotheek de daaraan gekoppelde levensverzekering over te sluiten, terwijl dat doorgaans onnodig is en altijd zéér ongunstig uitpakt voor de klant. Adviseurs en verzekeraars verdienen daarentegen juist extra aan deze praktijken.
       Dit stelt Martin Keegstra, directeur bij Welke Financiële Diensten, een inkoopcombinatie voor hypotheekadviseurs in Hoorn. Volgens de financieel specialist, die fungeert als tussenstation voor zeshonderd advieskantoren en twaalf geldverstrekkers, zijn veel consumenten de dupe van adviseurs die uitsluitend denken aan hun eigen inkomsten, in plaats van aan de financiële situatie van hun klanten.
       Hypotheekklanten krijgen een nieuwe levensverzekering in hun maag gesplitst, terwijl de oude polis helemaal niet vervangen hoeft te worden. „Er wordt helaas veel te gemakkelijk overgesloten”, weet Keegstra. De uitspraken van de adviseur zijn uniek.
       Het komt zelden voor dat een vertegenwoordiger van de hypotheekbranche zélf kritiek levert op de werkwijze van vakbroeders.
        Afgelopen jaren hebben vele honderdduizenden huizenbezitters hun bestaande hypotheek overgesloten. Ofwel omdat ze elders goedkoper geld konden lenen dankzij de dalende rente, of omdat ze extra geld nodig hadden voor bijvoorbeeld een aanstaande verbouwing van het huis. Financieel adviseurs speelden massaal in op deze behoefte, en pikten daarbij dus niet één graantje mee, maar handenvol.
„De helft van alle levensverzekeringen die gekoppeld zijn aan een hypotheek, wordt al na vier jaar afgekocht. Ten onrechte”, luidt de harde kritiek van Keegstra, die dit cijfer baseert op zijn dagelijkse praktijk. „De afkoopwaarde van de levenspolis is dan nog zó gering, dat de klant bij benadering 70 procent van zijn premie voor niets betaald heeft. Bijna altijd is het verstandiger om de bestaande polis te laten doorlopen”, zegt hij vandaag in het assurantievakblad VVP. Bij een gemiddelde hypotheek kost dit de klant al gauw enkele duizenden euro’s.
       Op de vraag waarom adviseurs hun klanten ten onrechte een nieuwe levensverzekering aanraden, zegt Keegstra onomwonden: „Vanwege de verdiensten. Ze krijgen opnieuw provisie uitbetaald. Daarnaast is het afsluiten van een nieuwe polis gewoon makkelijker. Het is lastig om een oude polis aan de nieuwe hypotheek te koppelen, maar volgens mij word je als adviseur betaald voor dat soort werkzaamheden.”

AMSTERDAM, woensdag
       Hypotheekadviseurs die hun klanten ten onrechte aanraden een nieuwe levensverzekering aan te schaffen bij het oversluiten van hun hypotheek, kunnen binnenkort rekenen op ingrijpen van beurswaakhond Autoriteit Financiele Markten (AFM). De nieuwe Wet financiële dienstverlening (Wfd), die later dit jaar in werking treedt, maakt het uitbrengen van zulke onjuiste adviezen strafbaar. ’Hypotheekklokkenluider’ Martin Keegstra, directeur van de inkoopcombinatie Welke Financiële Diensten in Hoorn, is een groot voorstander van de invoering van de Wfd. „De nieuwe wet zal het imago van de branche ten goede komen”, zegt de hypotheekspecialist.
       Keegstra spreekt elders in deze krant zijn afschuw uit over tussenpersonen die klanten onjuist adviseren over de aan hun hypotheek gekoppelde levensverzekering. Volgens hem wordt de helft van dit soort polissen al binnen vier jaar afgekocht. De waarde van de polis is op dat moment nihil, aangezien levensverzekeraars een groot deel van hun kosten in de eerste jaren op de polis laten drukken. De klant heeft daardoor bij een vroege afkoop driekwart van de premie voor niets betaald.
       Keegstra pleit vandaag in VVP, een vakblad voor financiële dienstverleners, ook voor een lagere afsluitprovisie voor hypotheekadviseurs. „De hoogte van de provisie triggert het mogelijk onjuiste oversluiten”, weet hij.
    Volgens hem worden huizenbezitters die besluiten tot het oversluiten van hun hypotheek eveneens op kosten gejaagd door overbodige bemoeienis van de notaris. „De betrokkenheid van de notaris is uitsluitend noodzakelijk bij de aankoop van het huis en de eerste hypotheek. Als je gaat oversluiten, kun je dat gewoon zelf aanmelden bij het kadaster. Dat scheelt niet alleen een paar honderd euro maar ook het opnemen van een vrije dag voor het bezoekje aan de notaris.”
(Dit is niet juist).
Volgens brancheorganisaties NVA en NBvA, die opkomen voor de belangen van de betere advieskantoren, zijn niet alleen onbetrouwbare adviseurs, maar verzekeraars evenzeer schuldig aan het onnodig afkopen van levensverzekeringen.
       Enkele grote verzekeringsmaatschappijen die blijkbaar hoe dan ook marktaandeel willen winnen, hebben afgelopen tijd de zogeheten ’verdientermijn’ van levensverzekeringen teruggebracht van tien naar vijf jaar. Als gevolg daarvan kunnen adviseurs hun klanten al na vijf in plaats van tien jaar ’ongestraft’ aanpraten hun oude polis te verruilen voor een nieuwe. In dat geval hoeven zij niet hun eerder verdiende provisie aan de verzekeraar van de oude polis terug te betalen.
       „Die verkorte termijn geeft een bepaald soort adviseurs een verkeerde prikkel”, zegt een NVA-woordvoerster. Ook de NBvA keurt deze uitwas van omzethonger bij verzekeraars af: „We hebben ons als brancheorganisatie jarenlang hard gemaakt om de verdientermijn langer te maken, om daarmee de afkoopwaarde voor de consument te verbeteren. Nu gaan sommige verzekeraars daar dwars tegenin, erg vreemd.”

Het eerste dat wij altijd vragen: Heeft u een lopende polis ? Zoja dan verbinden wij deze mee iniden nodig.
Nu begrijpt u gelijk waar al die peperdure TV-reclame en de advertenties in de TV-bladen van betaald worden

21 januari 2005
AMSTERDAM, Vrijdag.
       Huizenkopers staren zich ten onrechte blind op de lage rentes waar veel hypotheekverstrekkers driftig mee schermen. Dat zeggen Vereniging Eigen Huis (VEH) en de landelijke keten Van Bruggen Adviesgroep.
        Zij wijzen erop dat de ’stunttarieven’ doorgaans slechts voor een korte periode gelden en dat consumenten, als de rente op zeker moment gaat stijgen, dan in grote problemen kunnen komen.
       Uit onderzoek van Van Bruggen blijkt dat de helft van alle Nederlanders met een koopwoning zich bij het afsluiten van een hypotheek laat verleiden door lage rentes. Andere aspecten – het soort hypotheek, de opbouw van het vermogen, de risico’s en de (toekomstige) gezinssituatie – zijn volgens directeur Hans van Bruggen „ten minste net zo belangrijk”.
        De VEH voegt daaraan toe dat consumenten vooral moeten kijken naar de totale netto maandlasten – en daar is de rente maar één onderdeel van. Banken en andere hypotheekverstrekkers kunnen al geruime tijd historisch lage rentes rekenen, doordat zij zelf ook zeer goedkoop aan geld kunnen komen.

Lokken
Volgens Hans de la Porte van de vereniging beginnen reclames van hypotheekverstrekkers momenteel steevast met de geboden rentekortingen.„Zelfs die van marktleider Rabobank.” Opzet van de wervende spotjes en advertenties is volgens hem de klant, „die niet meer zo massaal voor de deur staat als in de jaren ’90”, tóch naar zich toe te lokken. „De concurrentie in de supermarktbranche is bekend”, stelt De la Porte, „maar die op de hypotheekmarkt is minstens net zo hevig.”
De Rabobank erkent dat er sprake is van een ’vechtmarkt’ en dat de winstmarges op hypotheken daardoor onder druk staan. De Nederlandse marktleider zegt de vrees van de Vereniging Eigen Huis en Van Bruggen Adviesgroep te delen dat er te veel nadruk komt op de rente.
Uit het onderzoek van Van Bruggen komt verder naar voren dat 14% van de huizenbezitters helemaal niet op de hoogte is van de voorwaarden van zijn of haar hypotheek. Meer dan eenderde weet niet van de overheidsplannen als het gaat om bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. In 2004 werd voor € 90 miljard aan hypotheken afgesloten, 20% meer dan het jaar daarvoor. Het aantal oversluitingen steeg met 27% naar 135.000.
2e artikel.

Helft huizenkopers staart zich blind op lage rente.

door RIEN MEIJER

AMSTERDAM, vrijdag
       Veel huizenkopers staren zich ten onrechte blind op de lage hypotheekrentes waar banken en andere aanbieders mee schermen. Uit onderzoek van de landelijke keten Van Bruggen Adviesgroep blijkt dat maar liefst de helft van alle Nederlanders met een koopwoning zich vooral laat leiden door de hoogte van de hypotheekrente. Het blijkt nogal eens „een valkuil”, aldus algemeen directeur Hans van Bruggen. „Een lage rente kan uiteindelijk toch hogere maandlasten opleveren.”
        Van Bruggen constateert dat er momenteel sprake is van een ’verdringingsmarkt’. „Iedere speler wil marktaandeel en de rente wordt nogal eens ingezet als trigger. Dat is het enige houvast voor consumenten om hypotheken te vergelijken. Een rentepercentage is te begrijpen: 3,9% is goedkoper dan 4,2%. Maar er zit veel meer aan vast.”
       Dat blijkt echter lang niet altijd uit de wervende advertenties. Zo plaatst hij kanttekeningen bij de actie van marktleider Rabobank, die klanten tot halverwege december tot 1% korting bood op hun rente. „Die 1% gold voor een heel korte periode (de maximale korting betrof een rentevaste periode van een jaar, daarna daalde het percentage, red.), maar dan begint ’t eigenlijk pas.”
       Rabobank stelt in een reactie dat zij de rente „zeker niet als enige verkoopargument naar voren schuift”, maar onderschrijft wel de zorgen van Van Bruggen.
       Volgens Van Bruggen moeten huizenkopers in elk geval op drie zaken letten: hoelang staat de beloofde (lage) hypotheekrente vast, hoe wordt de rente berekend ná die eerste, rentevaste periode en hoe zien de voorwaarden (het soort hypotheek, de vermogensopbouw en de risico’s) er verder uit? Verder moet volgens hem ook de (toekomstige) gezinssituatie in de berekeningen worden meegenomen.
       „Als die zaken niet aan de orde komen, moeten alle lichten op rood springen”, stelt Van Bruggen. „Dan weet je volstrekt niet waar je aan toe bent.” De oprichter van de gelijknamige adviesgroep spreekt van een fuik waaruit je, eenmaal binnen, niet meer terug kunt. „Dan is het na die eerste periode afwachten wat het nieuwe rentevoorstel van de aanbieder is.” De maandlasten kunnen dan omhoogschieten, zonder dat je daarop rekent.

1 november 2004 Waarschuwing: Regelmatig komt het voor dat collega's of wij een goede aanbieding doen en dat een handelsbank er dan onder duikt met een lagere rente. Die korting is helaas voor u alleen geldig voor de eerste termijn.
Daarna bent u echter aanzienlijk duurder uit. Bezoekt u eens de websites van de banken, u zult geen rentes zien staan. Dat komt omdat ze te duur zijn. Vandaar !
Met andere woorden, bestaande cliënten krijgen een hogere rente aangeboden dan nieuwe cliënten.
In de volksmond noemt men dit de intraphypotheek

Rentelokkertjes 1 november 2004

HYPOTHEEK

onder redactie van: Manno van den Berg Bijdrage: Herman Bouter

         Hypotheken worden bij verjaardagsborrels vaak beoordeeld op de rente die men betaalt. Hoe lager de rente, des te beter zijn de voorwaarden van de hypotheek. Hypotheekaanbieders spelen hier handig op in door hypotheken tegen afbraaktarieven aan te bieden. Met zulke tarieven is er toch geen geld meer aan een hypotheek te verdienen of toch wel?
        De rentelokkertjes uit de krant, u herkent het vast wel: hypotheekrente vanaf 2,7%, zijn vaak van toepassing voor hypotheken die vrijwel niemand sluit. Voor dergelijke tarieven kunt u namelijk slechts een klein deel van de koopsom financieren en het restant moet u dan uit eigen zak betalen. Met de huizenprijzen van vandaag is dat vrijwel voor niemand weggelegd. Wilt u meer financieren, dan bent u al snel een aanzienlijk hogere rente voor uw hypotheek verschuldigd.
       Wat verder opvalt is dat de tarieven vrijwel altijd betrekking hebben op een korte looptijd van de rente. De looptijd van de rente is dan dikwijls variabel of één jaar vast. Veel mensen die een hypotheek opnemen, kiezen om te beginnen voor een lekker lage rente. Dat scheelt aanmerkelijk in de maandlasten. Zij houden dan de rente voor de lange periode (5 of 10 jaar) die zij eigenlijk willen hebben, scherp in de gaten. Wanneer deze rente stijgt, is er vaak nog de mogelijkheid om deze tegen de oude lage rente vast te zetten.
       Wat zij niet weten, is dat hypotheekverstrekkers verschillende tarieven hanteren voor nieuwe en bestaande klanten. Hoe gek het ook klinkt, de tarieven voor bestaande klanten zijn vaak enkele tienden van procenten hoger dan die voor nieuwe klanten. Hypotheekverstrekkers hanteren zogeheten etalagetarieven om nieuwe klanten te werven. Bent u eenmaal klant, dan moet u ietsje meer betalen. De bank weet dat het een hoop rompslomp is om de hypotheek naar een andere partij over te sluiten. Het oversluiten van de hypotheek brengt bovendien een heleboel kosten met zich mee. Hierbij moet u denken aan notariskosten en eventueel taxatiekosten. Daarnaast zal de nieuwe hypotheekverstrekker ook een afsluitprovisie voor de hypotheek rekenen. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek kunnen deze kosten aanzienlijk in de papieren lopen. Van deze wetenschap maken de aanbieders van hypotheken handig gebruik.

Rentelokkertje

De argeloze consument heeft het meestal niet in de gaten dat hij bij verlenging een hoger tarief betaalt. Zij die het renteverschil wél in de gaten hebben, kiezen uiteindelijk toch vaak voor de makkelijke weg en accepteren dan toch maar de hogere rente. Wat u kunt doen om dit te voorkomen, is in de offerte op laten nemen dat op de rentevervaldatum van de hypotheek u de hypotheek mag verlengen tegen rentetarieven voor nieuwe cliënten. Hierin zullen de banken niet altijd toestemmen. Het is afhankelijk hoe interessant u als klant voor de hypotheekverstrekker bent. Ook in dat geval is het belangrijk dat u de tarieven blijft vergelijken, want dit is bij hypotheekverstrekkers zeker geen standaardprocedure en een vergissing is snel gemaakt. Het is erg jammer dat die vergissingen over het algemeen niet in uw voordeel uitpakken. We zullen maar zeggen dat de hogere rentetarieven een ’beloning’ voor uw loyaliteit zijn.

Artikelen over leaseproducten. Zoek verder op deze pagina via Ctrl en F. Vul in lease en zoek.
14.00 uur: Raad van State: Regering onderschat probleem hypotheekrenteaftrek
09.00 uur: Afab Geldservice onder vuur. Smeert nog steeds leaseproducten aan. -Lees hier verder
09.00 uur: Dexia verwijt Aegon achterhouden van gegevens
09.00 uur: De ergelijke reclame van De Leningman (Becam/DSB) en over de voorwaarden
09.00 uur: Gros van leasebeleggers kan zaak terugdraaien
09.00 uur: Dexia moet bewijs leveren aanschaffen van aandelen. Bedrogen?
Stichting leaseverlies-
Zoek verder op deze pagina via Ctrl en F. Vul in lease en zoek.

15 augustus 2002 Schokkende persoonlijke drama´s door Snel Krediet Een nieuwe badkamer en dan nog geld overhouden voor een weekeinde Parijs. Het wemelt de laatste tijd van kredietaanbiedingen waarbij de aanbieders de leningen welhaast gratis lijken weg te geven. Schijn bedriegt. De consument wordt vakkundig geplukt met een dure verzekering die onder het ´superkrediet´ hangt. Bij Jan Wolter Wabeke, de Ombudsman Verzekeringen, is de irritatie zo groot dat hij publiekelijk - een uitzonderlijke stap - tegen de onfrisse praktijken wil waarschuwen. "Met lede ogen zien we aan hoe de een na de andere consument erin stinkt."
Je kunt de tv niet meer aandoen, geen programmablad meer openslaan of je wordt lekker gemaakt met een superkrediet. Zeer lage rente, lage maandlasten, herfinanciering van bestaande duurdere leningen en het geld is bovendien binnen met één telefoontje. Het geheel krijgt nog een vertrouwenswaardig sausje door een gewezen nieuwslezer of een bijschnabbelende acteur - zij hoeven in ieder geval even niets meer te lenen - in te zetten, maar de wrange nasmaak is met geen enkele glimlach of gratis vakantiereisje weg te poetsen.
"We zien leuke toneelstukjes opgevoerd worden. Het is een ongelooflijk gehaaide combinatie van werving en onder het tapijt geschoven consequenties", zo stelt Wabeke. De lage rente is alleen bereikbaar met hypothecaire zekerheid en is alleen zo laag omdat de aanbieder niet aan de lening, maar aan de betalingsbescherming verdient. Aan het krediet zit een polis gekoppeld, die de kredietverplichtingen dekt in geval van overlijden, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. De premie voor die polis wordt ingehouden op de leensom en bedraagt vaak duizenden euro´s. De aanbieder van het ´superkrediet´ vangt van de verzekeraar als dank een ´superprovisie´.
Ombudsman Wabeke maakt zich niet alleen boos over de hoogte van die provisies, maar juist ook vooral vanwege het feit dat de "verzekering buiten beeld blijft. Het komt zelfs voor dat mensen de polisvoorwaarden pas na tekening van het contract zien." Bij het Klachteninstituut Verzekeringen ziet Wabeke de klachten hierover toenemen.
Zo blijkt dat consumenten die de lening vervroegd aflossen, nog tot 30 jaar vastzitten aan de genoemde polis. Gedeeltelijke teruggave van de premie, die bij het aangaan van het contract ineens is gestort, blijkt niet mogelijk. "De consument is duurder uit en zit ook nog eens vast."
Het zijn schrijnende gevallen, zo stelt Wabeke somber. Als voorbeeld noemt hij een situatie waarbij iemand ruim € 27.000 leende, maar slechts € 5000 echt in handen kreeg. Met € 11.500 werd een eerdere banklening afgelost en de rest, € 10,500, ging op aan premie ´betalingsbescherming´ én aan provisie voor de geldverstrekker. Toen de consument de lening vervroegd afloste, kreeg hij van de premie niets terug.
Namen mag de Ombudsman niet noemen, maar de aanbieders zijn in de branche en ver daarbuiten welbekend. Verreweg de grootste partijen zijn DSB Groep uit Wognum, die onder namen als Frisia, Postkrediet, Becam, Brofinca, Moonen, Mohr en Nationale Geldservice actief is, en verzekeraar Cardif. De laatste levert verzekeringen en betaalt de kredietverstrekker zo tussen de 30 en 60% van de premie als provisie, zo verklappen ingewijden uit de financieel-adviesbranche. In principe houdt dat in dat de consument tot zo´n 60% te veel voor een polis kan betalen. De branche bedacht al een bijnaam. "Cardief", aldus een financieel adviseur.
Een woordvoerder van de Bredase verzekeraar ontkent ´exorbitante provisies´ te betalen en daarmee de consumentenprijs op te drijven. "Het is onterecht dat we zoveel wind vangen. We worden op dit punt zelfs beconcurreerd met hogere provisiepercentages." De woordvoerder geeft echter toe dat Cardif op een standaardproduct 30% provisie aan de kredietverkoper betaalt. Of er hogere percentages zijn, blijft onduidelijk.
Ombudsman Wabeke kan veelal weinig doen aan de klachten. Het Klachteninstituut Verzekeringen neemt alleen klachten over verzekeringen in behandeling. En dan blijkt dat de polisvoorwaarden gewoon kloppen, al blijkt de dekking vreselijk mager. "De verzekeringen sluiten zo´n beetje alles uit wat je kunt bedenken", aldus Wabeke. "Als je ergens in 30 jaar een keer gehoest hebt, ben je al uitgesloten van een longaandoening. Een voorbeeld: iemand die ooit 30 dagen aaneengesloten ziek is geweest vóór het sluiten van het contract, valt buiten elke dekking van arbeidsongeschiktheid. Met een beetje skiongeval zit je daar al aan." Natuurlijk blijkt de uitsluiting veelal pas op het moment dat er noodgedwongen een beroep op de polis wordt gedaan.
Bij klachten verwijzen de verzekeraars door naar de kredietverstrekker. Die heeft immers het product verkocht. De Frisia´s, Becams en Mohrs van deze wereld staan echter veelal nog nergens onder toezicht, volgen geen gedragscode en zijn niet aangesloten bij een geschillencommissie. "Voor mij zijn ze daarmee onbereikbaar", moet Wabeke tot zijn grote frustratie concluderen. "Allicht voel ik me onnozel als ik iemand die vertrouwen in ons stelt alleen een treurig briefje kan terugsturen."
Vooral de snelheid van het sluiten van de overeenkomst baart Wabeke zorgen. Zo wordt volgens hem voor de verzekering meestal genoegen genomen met de vraag ´hoe voelt u zich?´ terwijl normaliter een uitgebreide medische vragenlijst is vereist.
"Het is helemaal geen aanprijzing dat je snel geld kunt lenen. Die advertenties van ´snel krediet´ moet je wantrouwen. Je stapt in drijfzand waar je vaster in komt te zitten."
Met de komende Wet financiële diensten zullen tussenpersonen, en dat zijn de meeste ´snel-geld-aanbieders´ onder toezicht komen. De vorm van toezicht is echter nog niet duidelijk. "We hebben te maken met een agressieve manier van zaken doen. En dat zal blijven zolang het toezicht die ruimte biedt."
Het advies van Wabeke is om de vergunning in te trekken indien de aanbieder weigert een gedragscode te tekenen en zich daarmee buiten het gezag plaatst van een geschillencommissie zoals het Klachteninstituut Verzekeringen. "Goedwillende verzekeraars die zich wel aan codes houden, verdienen bescherming tegen concurrenten die zich van niets aantrekken. Die piraten moeten worden aangepakt."
Copyright: De Telegraaf 2003 Lees hier meer en hoe een klant er wel vanaf kwam

5 augustus 2003

Rente bedreigt huizenmarkt ? Is de stijging van de rente de voorbode van een instortende huizenmarkt?
Zwartkijkers twijfelen niet en koppelen er gelijk een diepe recessie aan.
Als de huizenprijzen met een vijfde dalen komt het bbp in de VS 3% lager uit

Raoul Leering

Sommigen breekt het klamme zweet uit als ze naar de duikvlucht van de obligatiemarkt kijken. Het zijn niet alleen de obligatiebeleggers die elke dag met angst de koersen gadeslaan, maar ook daarbuiten krijgen sommigen het knap benauwd. De stijging van de rente die het gevolg is van de dalende obligatiekoersen roept bij sommigen de vrees op dat een krach op de huizenmarkt nabij is en het economische herstel in de kiem zal worden gesmoord.
In landen als Nederland, Engeland en de Verenigde Staten (VS) zijn de huizenprijzen sinds de tweede helft van de jaren negentig spectaculair gestegen. De ontwikkelingen in de VS en Engeland vallen het meeste op. Vooral omdat de huizenmarkt in deze twee landen zich, in tegenstelling tot de Nederlandse situatie, niets heeft aangetrokken van de economische stagnatie.
In Engeland loopt de spanning op de huizenmarkt het meeste op. Daar stegen de prijzen vorig jaar met een duizelingwekkende 29%, tegenover een prijsstijging van andere goederen en diensten met 2,5%. In de VS gaat het minder hard maar ook daar worden woningen almaar duurder terwijl het economisch tij de afgelopen tijd stevig tegenzat. De Amerikaanse huizenprijzen namen vorig jaar versneld toe met ruim 8,5%. In het eerste kwartaal van dit jaar vlakte de stijging wel iets af, maar de toename van 6,5% was nog steeds ruim meer dan de algemene prijspeilstijging van 2,1%.
Een zeepbel?
Sinds het midden van de jaren negentig zijn de huizenprijzen in de VS met 55% gestegen. Volgens een studie van het gezaghebbende Amerikaanse onderzoeksinstituut Centre of Economic Policy Research (CEPR) was dit in de zomer van 2002 al aanleiding om over een zeepbel op de huizenmarkt te spreken. Dean Baker van het institituut verwerpt het argument dat de gestegen huizenprijzen simpelweg een afspiegeling zijn van de bereidheid van mensen om meer aan wonen te besteden. Hij wijst erop dat de huren dan evenveel zouden moeten zijn gestegen. Althans, dat is in het verleden altijd zo geweest.
Baker stelt zelfs dat op lange termijn bezien huizenprijzen niet meer in prijs stijgen dan andere goederen. Andere onderzoekers, zoals van ABN Amro , meten op een andere manier en nemen wel een trendmatige stijging van de reële huizenprijzen waar, maar ook zij concluderen niettemin dat de huidige vlucht van de huizenprijzen daarmee bij lange na niet volledig verklaard kan worden.
Voor Baker is het duidelijk: huizen worden vooral als beleggingsobject gekocht in de verwachting dat de prijzen verder zullen stijgen. Net als dat eind jaren negentig gebeurde met aandelen. En met de zeepbel op de huizenmarkt zal het volgens hem net zo aflopen als met de 'bubble' op de aandelenmarkt.
Wordt de rente de trigger?
Sommigen vrezen dat de huidige rentestijging de trigger zal zijn voor een krach op de huizenmarkt.
Historisch gezien staat de rente nog op een laag niveau, maar de stijging van de afgelopen anderhalve maand komt zelden voor. Vanaf half juni is de rente vanaf een naoorlogs dieptepunt (3,1%) in zes weken opgelopen naar 4,5%. 'Als de rente blijft stijgen valt een belangrijke drijfveer weg achter de hausse op de huizenmarkt', zegt Joost van Leenders van het economisch bureau van ABN Amro.
De lage rentestanden hebben de aanschaf van dure huizen mogelijk gemaakt en daarmee de rally op de huizenmarkt in stand gehouden. Maar daar komt een einde aan als de rentestijging doorzet. Huishoudens kunnen de dure huizen dan niet meer betalen. Als de vraag inzakt zal de wal het schip keren en gaan de prijzen dalen.
Huizenbezitters zien dan hun vermogen slinken, wat volgens Baker grote gevolgen zal hebben voor de economie. Huishoudens blijken sterk te reageren op aantasting van hun onroerendgoedvermogen. De consumptie loopt anderhalf keer zo hard terug als bij aantasting van hun aandelenvermogen.
Baker heeft in twee scenario's doorgerekend wat de gevolgen voor de economie zijn als de huizenprijzen werkelijk gaan dalen. In het eerste scenario gaat hij ervan uit dat de huizenprijzen met 22% dalen, zodat de stijging van de huizenprijzen ten opzichte van de inflatie ongedaan wordt gemaakt. Volgens de berekeningen van Baker schroeven huishoudens in dat geval hun consumptieve uitgaven zeer sterk terug en krijgt de bouwsector te maken met fors teruglopende omzetten. Tezamen zorgen ze ervoor dat er 3 procentpunt van (de groei van) het bruto binnenlands product (bbp)afgaat. In de tweede, minder radicale, variant zakken de huizenprijzen met 11%, zodat alleen de extra stijging van de huizenprijzen boven op de stijging van de huren ongedaan wordt gemaakt. In dat geval is het effect op het bbp minder extreem, maar met 1,4% nog steeds fors.
In de spoorboekjes van Baker blijft het effect van een rentestijging voor de rentelasten van huishoudens met een huis overigens buiten beschouwing. Omdat Amerikaanse huishoudens in steeds duurdere huizen zijn gaan wonen, maken de hypotheekschulden ondertussen al 78% uit van hun besteedbaar inkomen. Maar de lage rente van de afgelopen jaren heeft de maandelijkse woonlast van Amerikaanse huishoudens binnen de perken gehouden.
Nu de rente stijgt kunnen de woonlasten snel oplopen en op termijn ondraagbaar worden, zo wordt gevreesd. Dat geldt vooral voor de Engelse huishoudens, die relatief veel hypotheken afsluiten tegen een variabele rente. In de VS is het, net als in Nederland, gebruikelijk om de rente voor langere tijd vast te zetten. Leenders wijst erop dat er meer speelt bij de rentestijging. 'De Amerikaanse huishoudens hebben de afgelopen jaren massaal gebruikgemaakt van de mogelijkheid om tegen lage kosten hun hypotheek opnieuw af te sluiten tegen de lagere rente. Dat is gunstig geweest voor hun maandelijkse woonlasten. Bovendien heeft de stijging van de huizenprijzen ervoor gezorgd dat veel Amerikanen de overwaarde op hun huis verzilverd hebben', aldus Leenders. In de twaalf maanden tot en met het eerste kwartaal van dit jaar heeft dat tot $ 260 mrd aan extra leningen geleid. 'De positieve impuls daarvan op de bestedingen valt weg nu de rente stijgt', zegt Leenders.
Maar niet iedereen is zo somber als Baker.
Of toch geen zeepbel?
Richard Berner van zakenbank Morgan Stanley stelt dat er helemaal geen sprake is van een zeepbel op de huizenmarkt. In zijn ogen is de prijsstijging van de afgelopen jaren niet meer dan het wegwerken van de onderwaardering uit de jaren ervoor. 'Volgens mij liggen de huizenprijzen nu op een normaal niveau na de onderwaardering van de afgelopen jaren', aldus Berner. Hij baseert zijn stelling op een koers-winstanalyse zoals we die kennen van het waarderen van aandelen. Hij vergelijkt de gemiddelde huizenprijs (koers) met de opbrengst die huizen opleveren door ze te verhuren (winst). Deze 'koers-winstverhouding' ligt weliswaar 50% hoger dan midden jaren negentig, maar ligt nog steeds onder het gemiddelde van de laatste 25 jaar. Halverwege de jaren tachtig en begin jaren negentig werden niveaus opgetekend die twee keer zo hoog lagen als de huidige score.
Berner maakt zich ook minder zorgen over de verzilvering van de overwaarde. 'Uit de cijfers blijkt dat er minder verzilverd wordt nu de prijzen minder stijgen. Bovendien heeft die verzilvering veelal gediend om duur consumptief krediet te vervangen door goedkoper krediet tegen onderpand van huizen. Dat komt de vermogenspositie van huishoudens op zich alleen maar ten goede', stelt Berner.
De economische groei zal de huizenmarkt de komende tijd ook niet onberoerd laten. De obligatiemarkt liep vanaf half juni vooruit op economisch herstel en joeg de rente alvast omhoog. Dat maakte de huizenmarkt kwetsbaar. Maar die kwetsbaarheid lijkt sinds donderdag minder groot. Toen bleek dat de Amerikaanse economie alweer harder groeit dan eerder werd aangenomen. Het tweede kwartaalcijfer kwam een procentpunt hoger uit dan verwacht (2,4%).
Als dit de start is van het langverwachte economische herstel, komt er vanzelf weer lucht voor de huizenmarkt. Meer economische groei leidt weliswaar tot een stijgende rente, maar zorgt ook voor meer banen en hogere inkomens. Dat legt een bodem in de vraag naar huizen en houdt de consumptie op peil.
Maar ook als de Amerikaanse economische groei volgend jaar wederom gematigd uitvalt, kan de huizenmarkt aan een krach ontsnappen. Zakenbanken als Lehman Brothers en Goldman Sachs en de Nederlandse bank ABN Amro hebben de laatste weken laten weten dat de obligatiemarkt trekken vertoont van een overreactie. Volgens hen is er te weinig inflatiegevaar voor een aanhoudende stijging van de rente.
Voorlopig is er wel sprake van drie renteverhogingen in korte tijd. Alleen de variabele rente bijft laag. Nat.HRV.
Copyright (c) 2003 Het Financieele Dagblad

hypotheken ecb rente

4 mei 2003 Over Postkrediet en bijna alle adverteerders uit de TV gidsen.
Gelink-Advies, De Hypotheekconcurrent en Legio Lease. DSB heeft nu ook een eigen TV-Programma op één van de comercieële omroepen.
De belevenissen van een klant met Postkrediet en een groot aantal artikelen uit De Telegraaf.
U bent gewaarschuwd. Ga hier verder -

mebc legiolease

22 november 2002 SpaarAdvies blunderde met beleggingshypotheek

AMSTERDAM (DFT) - SpaarAdvies, gelieerd aan de verzekeraar Aegon, voert sinds enkele maanden ´herstelbetalingen´ uit aan slachtoffers van beleggingshypotheken.
Dat meldt het dagbad De Telegraaf vrijdag. Volgens SpaarAdvies is uit onderzoek gebleken dat hypotheekadviseurs met verouderde softwareprogramma´s foutieve hypotheek-offertes hebben gemaakt. Met catastrofale gevolgen.
Woningbezitters die de overwaarde van hun huis hebben gebruikt om ´de beurs op te gaan´, is ten onrechte voorgehouden dat ze de komende dertig jaar hun rente kunnen aftrekken. In plaats van een fiscaal voordeel moeten ze het totale bedrag (aflossing én rente) iedere maand opbrengen. Het gaat om een schade die kan oplopen tot honderden euro´s per maand per gezin.
Sinds de wetswijziging van 14 september 1999 komen huizenbezitters alleen nog in aanmerking voor renteaftrek als de hypotheek wordt gebruikt voor de eigen woning.
Gebruiken huizenbezitters hun overwaarde om te speculeren, dan vervalt de renteaftrek. Experts van F-Point, een gespecialiseerd bureau in Lelystad dat in de arm is genomen om hypotheekdossiers te onderzoeken, vrezen dat het landelijk om vele tienduizenden woningbezitters gaat.
Ondanks de wetswijziging blijken hypotheekadviseurs, onder meer van SpaarAdvies, te zijn doorgegaan met de verkoop van hypotheekproducten met het vermeende fiscale voordeel.
Tientallen tussenpersonen zouden met dezelfde, verouderde software hebben gewerkt. Aannemelijk is ook dat hypotheekadviseurs hun cliënten bewust in het ongewisse hebben gelaten over het fiscale nadeel om zo de hypotheek te kunnen slijten en daarmee de aantrekkelijke provisies te kunnen opstrijken.
De zaak kwam aan het rollen doordat woningbezitters de afgelopen maanden tot hun verbijstering door de belastinginspecteur werden geconfronteerd met torenhoge naheffingen wegens onterecht afgetrokken hypotheekrente over het belastingjaar 2001.
SpaarAdvies heeft inmiddels in enkele tientallen dossiers herstelbetalingen uitgevoerd. SpaarAdvies-topman Ebbo van Gelderen heeft dat tegenover De Telegraaf bevestigd. Volgens Van Gelderen zitten er zulke schrijnende gevallen tussen dat snel handelen geboden is. In enkele gevallen heeft SpaarAdvies meer dan 50.000 euro schadevergoeding per woningeigenaar betaald. Het gaat in alle gevallen om hypotheken van Royal Nederland.
SpaarAdvies verkoopt sinds 1 juli 2000 geen hypotheken meer. Alle 25 hypotheekadviseurs zijn toen ontslagen, ook vond er een bestuurswisseling plaats. De huidige directie ontdekte het hypotheekdrama doordat woningeigenaren een naheffing van de belastinginspecteur kregen over ten onrechte afgetrokken rente over 2001. De gedupeerde cliënten trokken aan de bel en Spaar-Advies heeft het gespecialiseerde financieel adviesbureau F-Point in Lelystad in de arm genomen om puin te ruimen.
Dit soort hypotheken waar Gelink Advies bijna dagelijks mee op de radio en TV reclame maakt, zijn door
ons nooit afgesloten. (Nat.HRV).
Lees hier een verhaal over Gelink Advies. Ga hier verder

14 augustus 2002 De laagste rente ? AMSTERDAM (DFT) - 21 mei 2002 - Genoeg advertenties die de allerlaagste rente beloven. Maar klopt deze belofte wel?
De allerlaagste rente van Nederland? De meeste televisiegidsen staan bol van de advertenties voor op het oog aantrekkelijke kredieten met een lage rente en soepele voorwaarden. De laatste tijd maken Frisia en Postkrediet ook televisiereclame. Maar bent u ook goed af als u bij één van deze aanbieders een krediet afsluit?
Een vertrouwenwekkend gezicht met dito stem zit in een decor dat doet denken aan een televisiejournaal. Het blijkt een voormalig nieuwspresentator te zijn, die nu wordt ingehuurd door Frisia financieringen. De laagste rente van Nederland heeft hij in de aanbieding en u kunt zich duizenden euro's besparen door met Frisia in zee te gaan. Met name de doelgroep van middelbare leeftijd moet hierdoor aangesproken worden.
Even later flitst een bekende soapster die voor Postkrediet reclame maakt, over het scherm. U krijgt bij uw nieuw af te sluiten krediet zelfs een gratis mobiele telefoon cadeau. Hier wordt duidelijk gemikt op een jongere doelgroep.
Zowel Frisia als Postkrediet maken deel uit van DSB Groep NV, het kredietbedrijf uit Noord Holland dat een groot deel van de markt voor persoonlijke kredieten in handen heeft. In de televisiegids bladerend zult u tal van namen tegenkomen, zoals Mohr Financieringen, Brofinca, Crefinass, Roona, Moonen en Nationale Geldservice. Al deze bedrijven behoren tot de DSB Groep. Let dus goed op: als u een aantal offertes opvraagt bij verschillende van deze bedrijven komen deze steeds uit dezelfde koker.
De rente die men aanbiedt voor al deze kredietvormen lijkt laag, maar dat is natuurlijk ook om u te lokken. U moet aan allerlei voorwaarden voldoen wilt u in aanmerking komen voor die laagste rente.
We nemen de proef op de som als we spontaan gebeld worden door DSB Direct.Ter plekke verzinnen we voor de dame aan de telefoon dat we een mooie auto gaan kopen en daarvoor een krediet nodig hebben. "Heeft u een eigen woning? Dan kunnen we u namelijk een rente bieden van 4.1% per jaar. Dat gebeurt op basis van een tweede hypotheek op uw huis. En de notariskosten nemen wij voor onze rekening!" Het lijkt te mooi om waar te zijn: een rente die onwaarschijnlijk laag is en een besparing van honderden euro's aan notariskosten.
Op de website zijn we er snel achter hoe men zo'n lage rente kan bieden. In combinatie met die tweede hypotheek moeten we namelijk een spaarpolis sluiten. De kosten binnen die spaarpolis zijn relatief hoog, zodat de lage rente die DSB aan de ene kant weggeeft via de polis weer wordt terugverdiend. Bovendien is de rente variabel, zodat men die snel kan aanpassen naar een normaal niveau. Uw voordeel verdwijnt daarmee als sneeuw voor de zon. Hierover zijn in het verleden ook klachten geweest bij de Consumentenbond.
Voordat u dus een krediet sluit op basis van een bonnetje uit de televisiegids of een commercial op televisie moet u eens goed bekijken of u de lening niet anders kunt regelen. Informeer eerst elders. En kijk niet alleen naar de rente, maar ook naar de andere voorwaarden die worden gehanteerd. Voordat u het weet betaalt u immers het rentevoordeel via een polisconstructie dubbel en dwars weer terug.
De premie voor een spaarpolis met een lage rente is nogal hoog ( U krijgt op het spaargedeelte immers dezelfde rente vergoed als de hypotheekrente) en alleen intereant bij een hoge rente. Nat.HRV.

14 december 2001

Aandelenlease levert niets op

AMSTERDAM (DFT) - Producten waarbij aandelen worden gekocht met geleend geld leveren beleggers in negen van de tien gevallen niets op.
Tot die conclusie komt de Stichting Toezicht Effectenverkeer (STE), die de aanbiedingen van een groot aantal financiële dienstverleners onder de loep heeft genomen, zo schrijft De Telegraaf vrijdag.De STE onderzocht de afgelopen zeven maanden zogenoemde aandelenleaseproducten. Aanbieders daarvan zijn onder meer Bank Labouchere (Legio Lease), Aegon (Spaarbeleg), DSB, Groeivermogen en Ohra Bank.
Beleggers sluiten bij dergelijke producten - met namen als Vermogensvliegwiel, Groeiselect en Sprintplan - een lening af, waarover ze rente betalen. Het geleende geld wordt door de aanbieder van het product geïnvesteerd in aandelen."Er wordt geschermd met rendementen van tien, twaalf, veertien, zestien en soms wel achttien procent", aldus Paul Koster, bestuurslid van de STE.Onterecht, meent de toezichthouder op het effectenverkeer.
Over de afgelopen honderd jaar bedroeg het rendement op aandelen gemiddeld niet meer dan acht procent.Ter vergelijking: als iemand zijn geld op een spaarrekening zet, boekt hij een rendement van ongeveer vier procent. Risico wordt daarbij niet gelopen; bij een aandelenleaseplan is dat wél het geval.
Uitgaande van een rendement van acht procent - volgens Koster "helemaal geen slecht rendement" - weegt de opbrengst van een leaseproduct negen van de tien keer niet op tegen de kosten ervan (de over de lening betaalde rente en administratiekosten). Onder het oude belastingregime was de betaalde rente nog fiscaal aftrekbaar, maar sinds begin 2001 is dat niet meer het geval.
De Consumentenbond waarschuwde eerder dit jaar al voor aandelenlease. Net als de STE constateerde de bond dat beleggers bij een tegenvallende koersontwikkeling met een schuld kunnen blijven zitten. De Consumentenbond gaf dan ook het advies om aandelenleaseproducten te mijden. De STE sluit zich daar bij aan. ( Men vergeet er bij te vertellen dat het leasecontact wordt ingeschreven bij het BKR en wel als een gewoon krediet met alle gevolgen vandien. Lees ons commentaar ).
Bron: De Telegraaf